주택임대소득세 세금 폭탄 피하는 방법

부동산 임대소득이란 개인이 부동산 등을 제 3자에게 대여해주고 얻는 소득을 말합니다. 다시 말해, 소유하고 있는 집이나 건물, 땅 등을 다른 사람이나 공장 등에 빌려준 대가로 받는 돈이 임대소득이 됩니다. 오늘은 임대소득 중 주택임대소득세 폭탄 피하는 법에 대해 알아보겠습니다. 

 

주택임대소득 세금폭탄 피하는 법

목차

 

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주택임대소득세

주택을 임대하는 경우에 소득이 발생할 때, 그 소득에 대한 세금을 말합니다. 주택을 임대하는 경우 1주택 이하라면 임대소득세가 비과세가 됩니다. 하지만 특히 공시지가 9억원을 초과하는 주택을 소유하는 경우는 과세대상이 됩니다. 

 

 

주택임대소득세 신고대상자

주택임대소득의 신고는 부부 합산한 주택의 수에 따라 달라집니다.  전세의 경우는 부부 합산 3 주택 이상 소유한 경우 신고해야 합니다. 월세는 2 주택 소유부터 신고의 의무가 발생합니다.

 

1 주택인 경우의 월세 소득은 비과세입니다. 하지만 1 주택 월세소득이 있는 사람이라도 신고해야 하는 경우가 있습니다. 

 

공시가격 9억을 초과하는 고가 주택의 경우에는 월세 소득을 신고하여야 합니다. 이 기준은 23년 공시가격 9억 초과에서 12억 초과로 다소 완화가 됩니다. 

 

 

 

전세보증금을 임대소득으로 계산하는 방법

매월 계산이 가능한 월세가 아닌 전세보증금을 임대소득으로 환산하는 방법은 전세보증금을 은행에 예치했을 때 받을 수 있는 이자만큼을 소득으로 계산합니다.

 

임대소득을 계산하는 방법은 다음과 같습니다.

 

임대소득 = (총 임대보증금-3억) x 60% x 이자율 1.2%

 

 

 

이렇게 계산하는 것을 주택간주임대료라고 합니다. 하지만 이 마저도 계산하기 어려울 수 있습니다. 이럴 때는 홈택스의 주택간주임대료 계산하기 서비스를 활용해 볼 수 있습니다.

 

주택간주임대료 계산하기

 

 

 주택간주임대료 계산하기  

 

 

예를 들어서 물건을 100원에 구입해 왔습니다. 그 물건을 팔 때는 120원에 팔았다면 20원의 이익이 생겼고, 수익률은 20%입니다.

 

 

 

주택임대소득세는 꼭 신고해야하나

주택임대소득은 세금계산서나 현금현금영수증 발행의무도 없고, 신용카드로 결제하는 소득행위가 아니어서  국세청에서 바로 임대소득을 알 수는 없습니다. 하지만, 국가는 전 국민에 대한 모든 정보를 가지고 있어서 마음만 먹으면 '주택임대차정보시스템'을 통해 쉽게 소득을 추적해 낼 수 있습니다. 

 

그렇다면 지금까지는 왜 신고하지 않은 주택임대소득에 대해 과세를 하지 않느냐고 한다면, 정부는 세수가 부족해질 때, 이런 정보를 추적하여 가산세까지 포함시켜서 몇 년 치 세금을 더 많이 거두는 방식을 활용하고 있습니다. 

 

소득세는 실제 소득보다 작게 신고하는 경우 5년, 신고를 하지 않을 때는 7년 전 신고가 누락된 소득까지 가산세를 포함시켜 한번에 과세합니다.

 

 

 

 

국세청 안내문대로 납부하는데 왜 손해 보나요?

국세청 안내문에 고지된 내용대로 세금을 납부했을 때, 실제보다 훨씬 더 많은 세금을 납부하는 경우가 있습니다.  그 이유는 안내문의 내역은 분리과세로 계산되었기 때문에 종합과세로 계산했을 경우와 어느 쪽이 세금이 유리한지 비교해보아야 합니다.

 

분리과세가 유리하다 할지라도, 장기임대등록 사업자의 경우는 세제혜택이 더 큽니다. 공제되는 필요경비 부분이 50%에서 60%이며, 기본 공제도 200만 원에서 400만 원으로 추가 혜택이 주어집니다. 

 

 

장기임대사업자로 등록했다면 직접 홈택스로 신고해야 절세할 수 있습니다. 

 

 

 

분리과세와 종합과세 중 유리한 방법은?

근로소득과 사업소득 등 다른 소득이 있는 경우에 따라 달라질 수 있습니다. 대신, 임대소득이 2천만 원을 초과하면 무조건 종합과세 대상이 됩니다. 주택임대소득이 2천만원 이하여야 유리한 방법을 고려해 볼 여지가 생깁니다.

 

1. 임대수입이 2천만 원이라고 가정했을 때,

종합과세 세율 6%, 기본공제 150만 원, 과세표준 998만 원, 세액공제 7만 원까지 적용하여 결정세액은 53만 원

분리과세 세율 14%, 기본공제 200만 원, 과세표준 800만 원으로 결정세액은 112만 원이 계산됩니다. 

 

53만 원 > 112만 원

종합과세 win

 

 

결과적으로 주택임대소득 외 다른 소득이 없다면 종합과세가 유리하게 됩니다. 참고로 장기임대등록을 하게 되면 천만 원까지 세금은 0입니다. 

 

 

 

2. 근로소득 5천만 원, 임대수입이 2천만 원이라고 가정했을 때,

과세표준이 6,148만 원으로 종합과세 세율 24%, 결정세액은 275만 원

분리과세 세율 14%, 수입이 2천만 원이상이어서 기본공제 없이 과세 표준 1천만원으로 결정세액은 140만원이 계산됩니다. 

 

275원 > 140만원

분리과세 win

 

 

주택임대소득 외 다른 소득이 있다면 분리과세가 유리합니다. 참고로 다른 소득이 2천만원 이상이라면 분리과세 기본공제는 없습니다.  

 

 

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공부 많이 하시고

최대한 절세하세요.

 

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